ここじぃの考える不動産投資のポイント

損益かキャッシュフローか、キャピタルゲインかインカムゲインか

個人事業主が不動産投資をするにあたって、損益とキャッシュフローの管理は極めて大事です。
特にキャッシュフローは大事で、不労所得となるためには、

継続してキャッシュイン

の状態でないと厳しいと思います。
私は未だ不動産投資をしていませんが、株式のように値動きが激しくなく安定的で、
不労所得としてはとても魅力的です。

ただ、最後の売却までのトータルで見た場合、最初の投資時点で
勝ち負けは決まってしまう気もします。
昔のように時価が絶えず上昇する状況下では、保有することの意味は大きかったのでしょうが、
そうしたキャピタルゲインを大きく見込めない状況下では、やはり、

インカムゲイン重視

とならざるを得ません。

損益とキャッシュフローの関係

損益とキャッシュフローでマトリックスを作り、好ましい順番を付けると以下のようになります。
費用の多くは一定として、変動要素は借入額とその返済期間、減価償却費のみとしています。
とにかくキャッシュフローがマイナスであると、持ち出しとなってしまうためアウト。
不労所得どころか安定的な出費は最悪です。

最も好ましいのは、キャッシュフローはプラスでありながら、

減価償却費を大きく取れて損益がマイナスとなっていること

これにより他の所得と合算して税金軽減効果があります。
法人であれば、繰越欠損金となって他の収入と合算しての税金軽減効果または、
売却時の売却益との相殺が可能となります。

建物と土地を一体として購入した場合、通常は、固定資産税評価額で按分するのでしょうけれど、
なるべく建物に比重を移したいですね。
減価償却により税金を軽減し、簿価を下げることによって、売却時の負担を軽くしたいですね。