不動産投資の考慮すべき点－賃貸時と売却時

私の勝手なお奨め本

20冊程度の書籍を読んでみると、
その中には再現性のないなんちゃって大家本もありましたが、大体は？いい本でした。
それらを簡単に要約するとどうなるか、私なりにまとめてみました。
最もいい本をを挙げるとすれば、この2冊になります。

全体を理解するにはこちらの本です。この1冊でも不動産の概要を理解することはできると思います。

そして自分でシミレーションする場合にはこちらを利用するといいと思います。
エクセルのシミレーションソフトをダウンロードすることができますので、
必ずダウンロードして、自分でシミレーションすることをお奨めします。

不動産関連の本も、

１．実際の手続きや、物件の見つけ方、融資の受け方などの実践本と、
２．キャッシュフローや損益などの数値を用いた収益計画の本

とに大別できるように思います。お奨め本は、まずは収益計画の本としました。

不動産投資で重要なのはキャッシュフロー

不動産投資で最も重要なのはキャッシュフローです。
損益も重要ではありますが、損益に影響を及ぼさない借入金の返済が大きなウェイトを占めますので、
損益はキャッシュアウトする税金計算、
または損益相殺によりキャッシュインする税金計算として利用します。
そういう意味ではキャッシュフローの一部と考えることができます。

このキャッシュフロー、これは初期投資の時点でほぼ決まってしまいます。
不動産投資は経費率がある程度決まっていますので、キャッシュフローに影響を及ぼすのは、

賃貸時：賃料、借入額、利率、融資期間
売却時：購入価額のうち土地の割合

ということになります。
賃貸時と売却時に分けたのは、この時期によって重要な要素が異なってくるからです。
賃貸時は上記のように、賃料がいくら入って、借入金の返済がいくらになるかが重要です。
他方、売却時はいくらで売却できるかが重要になります。
建物は減価してしまって価値がほとんどないと思われますので、
土地値がいくらかということがポイントです。

賃貸時の重要な要素

賃貸時の重要な要素は表面利回りからいくらかの経費を控除した実質利回りから、
投資額に対する借入額の返済割合を控除したものをいかに高く維持するかが重要になってきます。
実質利回りはある程度場所等により決まってくると思われますので、
借入の割合、金利、融資期間をいかに有利にするかにかかっています。

借入の額が多いとこの返済割合が大きくなりますので、
キャッシュフローが破綻する可能性もあります。
この割合を小さくするには金利を低くし、融資期間を長くとるのが有利なのですが、
金利よりも融資期間の方が、影響は大きいようです。

売却時の重要な要素

売却時には建物はほとんど減価してしまっているでしょうから、
売却価格はほとんど土地からなります。そうすると、購入時にいくらで購入するかが問題となります。
簡単に調べられるのは路線価ですが、路線価は公示価格の80％程度と言われますので、
路線価を0.8で除した価額が大体の時価となるわけです。

売買価格がこうして計算した価額の何倍までとなっているかという数値（土地値割合）
を把握する必要があります。
不動産投資の教科書（明日香出版社－姫野秀喜著）によれば、
土地値割合は下のような評価が与えられます。

私としては土地値割合は1.5までとすることに決めました。
賃貸時のキャッシュフローがいくらプラスとなっていても最後の売却時に、
トータルマイナスとなってはたまりません。

まとめ

今まで述べたいずれの要素も購入し借入する時点で決まってしまっています。
ということは、初期投資をしっかりしておけば、後は、それほど気にすることはないと言えそうです。
さあ、石橋を叩いて壊してしまう、この私も投資できそうな気がします。
でも、問題はそのような物件が私の目に届くかでしょうね。
色々と投資サイトを覗きながら、優良と思われる不動屋さんにあたっていきたいと思います。

その前にある程度のお金を貯めることが先決ですが。。