初心者にもやさしい不動産クラウドファンディング
私も含めて実物の不動産投資はまだちょっとという方は、
不動産クラウドファンディング
がいいと思います。
不動産投資とは違って、どちらかというと貸付けみたいなものですが、
利率は高く、解約も比較的スムーズ、流動性も高いものとなっています。
ただ、不動産投資と違って、レバレッジをかけることができませんので、
余裕資金を定期預金に預けるのではなく、
不動産クライドファンディングに投資するということになります。
相続対策に有利は不動産クラウドファンディング
実はまだあまり知られていはいませんが、不動産クラウドファンディングのうち、
任意組合型
は、相続税評価額大きく圧縮する効果があります。
不動産クラウドファンディングには、匿名組合型と任意組合型がありますが、違いはこんな感じ。
| 項目 | 匿名組合型 | 任意組合型 |
| 所有者 | 営業主 | 投資家 |
| 責任の範囲 | 有限責任（出資額） | 無限責任 |
| 所得 | 雑所得 | 不動産所得 |
感じとしては、匿名組合型は出資者、任意組合型は共同経営者であり、
任意組合型は、持ち分の割合で損益が帰属するということです。
ですから、投資額の評価も、不動産の評価×持ち分という形になります。
具体的にどのように評価されるのか？
現金預金10,000千円あるとすると相続税評価額は10,000千円です。
しかし、これを任意組合型に投資すると、仮に時価が土地6,000千円、建物4,000千円とすると、
路線価は時価の80％、固定資産税評価額は時価の70％というのが一般的ですので、
土地：6,000千円×80％＝4,800千円
建物：4,000千円×70％＝2,800千円
ですが、これは自用地としての評価であり、
賃貸物件である貸家建付地としての評価はさらに下がります。
貸家建付地としての評価は、貸家建付地＝自用地×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）、
建物は、建物＝（1－借家権割合）となります。
借地権割合を70％、賃貸割合を100％と仮定すると、借家権割合は一律30％ですので、
貸家建付地＝4,800千円×（1－0.7×0.3×1）＝3,792
建物＝2,800千円×（1－0.3）＝1,960
合計＝3,792＋1,960＝5,752千円となります。
さらに、一定の用要件を満たして小規模宅地の特例を適用できると、
200㎡まで、50％の評価減を取ることができます。土地の面積が200㎡以内であるとすると
3,792×（1－0.5）＋1,960＝3,856千円となります。
現金で保有すると10,000千円であるところ、この任意組合型の投資すると、
最大で3,856千円の評価、実に61.4％の評価の減額が可能
となります。
相続税対策として、その流動性を考えるととても有利だと思います。
ただし、反面借入によるレバレッジが効きませんので、その点は実物投資の方が勝ります。
任意組合型の不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングに投資をするなら、任意組合型の不動産を募集しており、
かつ、一定の財務内容を保持している（要は安全だということです）、こちらがお奨めです。
私も、いずれお世話になると思いますが、お金をお持ちの方は積極的に相続対策をするべきです。
