はじめに
FP試験と宅地建物取引士試験とでは、不動産に関していくつか被る点があります。
特に多いのは建蔽率、容積率についてではないでしょうか。
どのような点がかぶっているかについて説明したいと思います。
被っているということは、実務でも大事だということです。
建蔽率
建蔽率とは
建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
この建蔽率の最高限度額は、用途地域により定められています。
例えば
商業地域では10分の8、
工業地域では、10分の5または6のうち都市計画で定めたもの
第一種住居地域～準工業地域では、10分の5、6、8のうち都市計画で定めたものとなっています。
そして、この最高限度の範囲で、都市計画により地域ごとに建蔽率が指定されます。
地域ごとに建蔽率は定められている
といういことです。これが原則ですので、原則があれば例外があります。
建蔽率の適用除外
まず、建蔽率の制限がない地域です。
・建蔽率の最高限度が10分の8とされている地域内
・防火地域内にある耐火建築物
この地位については建蔽率100％ということで建蔽率の制限はありません。
次の緩和と区別するには建蔽率の最高限度が10分の8の地域であるということに注意してください。
この他、
・派出所、公衆便所など
・公園、広場などの内にある建築物で、特定行政庁が安全上、防火上、衛生上支障がないと認めて、
建築審査会の同意を得て許可したもの
も建蔽率の制限はありません。
建蔽率の緩和
先ほどは建蔽率の制限がない地域でしたが、こちらは緩和の地域です。
・建蔽率の最高限度が10分の8とされている地域外
かつ、防火地域内にある耐火建築物
準防火地域内にある耐火建築物または準耐火建築物
・特定行政庁が指定する角地にある建築物
これらはそれぞれ10分の1ずつ緩和されます。
両方満たす場合には10分の2となります。
10分の8とされている地域外ですから、気を付けてください。
建蔽率の異なる地域にまたがって敷地がある場合
それぞれを加重平均して建蔽率を計算します。
容積率
容積率とは
容積率とは敷地面積に対する延べ面積の割合のことをいいます。
容積率の最高限度が地域ごとに決められています。
そしてこの最高限度の範囲内で、都市計画により地域ごとに容積率が指定されます。
容積率の制限
容積率は前面道路の幅員により制限を受けます。
前面道路が12メートル以上の場合には指定された容積率ですが、
前面道路が12メートル未満の場合には、次のうち小さい方となります。
①指定容積率
②前面道路の幅員×法定乗数
この法定乗数は一般的に住居系は10分の4、それ以外は10分の6となっています。
よくここは試験に出てきますので、注意してください。
例えば、前面道路7ｍ、指定容積率300％の場合、前面道路が12メートル未満ですので、
①指定容積率300％
②7×10分の4＝2.8＝280％
小さい方を取りますので、容積率は280％となります。
容積率の特例
住宅地下室（天井が地盤面から1ｍ以下のものに限る）で住宅部分の床面積については、
当該建築物の住宅部分の床面積の3分の1を限度として延べ面積に算入しません。
また、アパートなどの共同住宅は、共用の廊下・階段は、延べ面積に算入しません。
容積率の緩和
前面道路が幅員15メートル以上の特定道路に接続する場合には、
一定の計算式によって定められた容積率となります。