不労所得を得るために不動産投資を考えていますので、
不動産投資の本を20冊程度は読んだと思います。
その中には、再現性のないような、なんちゃって大家さんの書いた本もありましたし、
一般的なことに終始し、ことさらに目新しいものがない本もありました。
でも、おお！！と思うような本もありましたので、その本を紹介します。
職業柄、感覚的な記述はあまり好きではありませんので、
結構、数値をもって説明している本が多いかもしれません。
不動産投資を考えている方は、是非、ご参考にしてください。
なお、甲乙つけがたいので順位は付けていません。
不動産投資家のリアル・ルール
著者は某企業で事業再生を担当する管理職ですが、前職は投資会社に勤務していたそうです。
そのためでしょうか、全体的に数値をもって説明している点は、客観性に富んでいると思います。
私は仕事柄数値を扱いますので、こうした数値での説明には好感が持てるのですが、
決して難しいものではありません。
特に実質利回りや税金関係は詳しいのではないでしょうか。
それに業者や金融機関との実践で感じた留意点なども書かれていますので、
初心者には重宝することでしょう。
著者曰く、
「私が自分のノウハウを著そうと思った理由があります。昨今出版されている不動産投資本、
ネットに掲載されている不動産投資家によるコラムなどのレベルの低下です」
と言っています。
確かに、ちょっと不動産をかじった私でも、？？と思うようなコラムも多いですし、
業者と組んだと思われるような無料セミナーも多いような気がします。
例えば、購入後も出費するような投資、ワンルームマンション、こんなのよく奨めるな？
というセミナーもちらほら見ますよね。
著者によると物件入手経路のうち、
大手投資物件ポータルサイト掲載案件は、九分九厘ダメ物件しかありませんとのことです。
どうりで買いたいと思う物件が何回見てもなかったのは、やはり売れ残りだったからなのですね。
収益性と節税を最大化させる不動産投資の成功法則
著者は不動産投資のメリットとデメリットを述べたうえで、5つの成功法則を掲げています。
その成功法則とは
１．エリアの選び方
２．指標をしっかりと理解し投資を判断
３．アパート・マンション一棟買いがベスト
４．融資戦略
５．パートナーの選び方
ですが、この中で特に他の書籍と異なったいい説明がなされていたのが、No２の指標に関してです。
おおって感じでした。著者は不動産会社を経営していますが、いずれお世話になりたいと思います。
収益から発生する費用を控除して、購入価額で除すと総収益率FCRが算出されますが、
キャッシュフローを考える上では、それだけでは不十分です。
借入金の返済が考慮されていないからです。
そこで、
ローン定数K＝元利返済額÷総借入金額として、
イールドギャップYG＝FCR-K
これがマイナスの場合にはキャッシュアウトしますが、
新築で1.0％～1.2％
中古で1.5％～2.0％
以上を目標とすべきとしています。
この式を分かりやすく展開すると、
税引前CF＝自己資金×総収益率FCR＋総借入金額×イールドギャップYG
となります。分からない方は図を描いて確認してください。
私も最初は分かりませんでした。目からうろこでしたが、
こうした指標を自在に扱えるようになれば、即決できるようになるのでしょうね。
不動産投資の「収益計算」シミュレーション（実践編）
この本は、ある程度、不動産や税金の知識を勉強してからがいいと思います。
著者のサイトからエクセルファイルをダウンロードして、
収益計算のシミューレーションを行う方法を述べた書籍です。
基本的なことから始めて、応用的なものまで、本を見ながらエクセルをガチャガチャして、
収益計算を学ぶというものです。
私は、この収益計算のシミュレーションは不動産投資に必須だと思っています。
多少のブレはあるにせよ、このシミュレーションがしっかりとなされていれば、
購入したその日から、ほとんど、キャッシュフローは約束されたものです。
減価償却や借入金元本の返済がどのように損益やキャッシュフローに反映されるかを、
エクセルをいじりながら学ぶようになっています。
このシミュレーションを軽く扱えるようになれば、不動産投資の確度は上がるのでしょうね。